浙江省温州市中级人民法院（2024）浙03民终1355号“陈某、温州某公司与破产有关的纠纷二审案”
最高人民法院的相关答复、纪要等文件所要解决的是订立了商品房买卖合同的商品房消费者权益保护问题，与预约合同解除后返还订金请求权顺位问题不是同一问题，不能作为确定该债权优先地位的规范依据。管理人虽曾在破产程序的相关文件资料中表明涉案款项可以作为“共益债务性质的债权予以无息全额优先保护”，但该种认定并不具有终局性。为确保在破产程序中贯彻公平清偿原则，管理人发现认定有误时仍可以予以调整，债权人则可以通过对管理人的核查结果提起诉讼的方式获得救济。原告向法院起诉请求判令：1．确认原告对被告持有的20万元购房订金返还请求权为优先债权；2．诉讼费由被告承担。一审法院认为：……二、关于案涉债权是否为优先债权问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，或者如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，也可以排除执行。本案中，上诉人、被上诉人既未签订正式的商品房买卖合同，也无证据证明上诉人有购买具体商品房的意向，从而无法认定上诉人交付的款项超过总价款的50％以上；其次，根据《批复》第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”和第三条“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”体现了对相对弱势的商品房消费者生存权的保护，商品房消费者享有房屋可交付时的房屋交付请求权或房屋不能交付且无实际交付可能时的购房款返还请求权应当优先于抵押权、建设工程价款优先受偿权。本案中，江滨豪庭项目已符合交付条件，故不存在房屋不能交付且无实际交付可能时的购房款返还请求权应当优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权这一情形。再次，商品房消费者仅针对特定房屋享有期待利益，不应涉及破产企业名下他项财产，但本案中上诉人、被上诉人未签订商品房买卖合同，上诉人对峰邦公司享有的债权就不享有排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的优先权利。三、关于《确认方案》拟定的债权性质是否为最终债权核查结果的问题。虽然管理人在《确认方案》将上诉人的债权拟定为共益债务性质的债权，但其前提是上诉人为商品房消费者，该方案也未经债权人会议表决通过，亦未对相应债权启动债权核查程序。现管理人已告知上诉人对拟定的债权性质予以调整，并以邮寄方式启动债权核查程序，符合法律规定。另在诉讼过程中，上诉人陈明景拒绝购房，坚持主张购房订金返还请求权。综上，上诉人要求确认其持有的20万元购房订金返还请求权为优先债权，无事实和法律依据，原审法院不予支持。二审法院认为：本案的焦点在于上诉人对被上诉人的20万元款项返还请求权是否应当作为优先债权予以保护。在没有证据证明案外人林志立与被上诉人之间存在借贷关系的情况下，原审法院结合双方陈述认定所涉款项属于购房订金，并无不当。由于上诉人与被上诉人之间没有签订过正式的商品房买卖合同，商品房销售合同必须的条款亦未以其他形式予以明确，上诉人明确表示不愿意按照债权人会议确定的价格条款与被上诉人签订商品房买卖合同，故上诉人有权要求被上诉人返还该笔20万元。上诉人在上诉状中罗列的最高人民法院的相关答复、纪要等文件所要解决的是订立了商品房买卖合同的商品房消费者权益保护问题，与本案预约合同解除后上诉人的返还订金请求权顺位问题不是同一问题，不能作为确定该债权优先地位的规范依据。原审法院认定上诉人的债权不具有优先于抵押权等权利的顺位，符合法律规定。管理人虽曾在破产程序的相关文件资料中表明涉案款项可以作为“共益债务性质的债权予以无息全额优先保护”，但该种认定并不具有终局性。为确保在破产程序中贯彻公平清偿原则，管理人发现认定有误时仍可以予以调整，债权人则可以通过对管理人的核查结果提起诉讼的方式获得救济。因此，上诉人关于管理人应受其曾经作出的优先性认定的拘束、原审法院突然更换管理人属于程序违法并导致新任管理人损害其实体权利的上诉理由，缺乏法律依据，不能成立。裁判要旨：买受人与债务人之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”，根据相关司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为买受人作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于抵押权予以受偿，处理意见较为公允。
来源：民法研习微信公众号
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