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04
在符合苛刻的消费型购房者和生存居住权保障条件下，主张对房屋物权请求权或返还购房款请求权的优先权
如前所述，如是符合消费型购房者和生存居住权保障严格条件下具备交付条件的，主张对房屋物权请求权的优先权。或在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下主张返还购房款的优先权。
关于名下唯一房产的问题，之前很多管理人和法院严格认定，如有些家庭成员在外地有个房屋或在本地有个面积很小的房屋，管理人和法院不予认定符合生存居住权保障条件。如我们所办理的湛江烂尾楼盘案件，管理人最早以购房者在百里之外的下面徐闻、雷州有房屋而不予认定，以购房者名下有套小面积公寓而不予认定。
《九民会议纪要》则明确了即便购房者名下有一套房屋，但因家庭成员人口众多，涉案的房屋仍是满足基本居住需求所必需的，则仍可认定为具有优先权。
另，我们所办理的案例中，有些是楼盘烂尾后购房者另行购买了其他房屋，有些是支付了部分购房者因开发商原因未能签署房屋买卖合同，管理人不予支持优先权，一审也败诉了（有一批案件一审未获支持，原本想着可能一二审法官此前可能做了沟通，为了降低发改率的需要二审很难改判，几乎绝望）。二审碰到到良心法官，认为购房者在房屋未能交付的情况下为了满足基本居住需求而另行购买其他房屋，不能否定购买案涉房屋时的消费费购房者身份。二审虽认定认购书属于预约合同，但不否定依据认购书所支付的相关款项为购房款性质。
05
现行法规保护购房者权益的局限性
1、购房者已经履行完毕支付购房款的义务后，管理人不享有单方解除权，可主张继续履行合同，交房和过户。《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”
对《企业破产法》第十八条第一款进行深入分析，我们发现管理人并不享有当然的合同解除权，合同解除权应当限定在“双方均未履行完毕的合同”这一情形下进行适用。购房者已经履行完毕房屋买卖合同中的所有义务的情况下，管理人不具有单方解除权，而应代表开发商继续履行合同义务。如管理人单方解除合同的，购房者对先前所支付的购房款及其利息损失的赔偿权可按照前述后面所述的关于共益债的认定应认定具有法定优先权。
此观点支持购买多套房屋甚至用于投资的购买多套房屋的情形。如湖南省高级人民法院（2018）湘民再401号蒋天物诉益阳市天益房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷案，涉及20多套房产，用于养老院的经营，已经支付购房款。管理人审查认定为普通债权，一二审均败诉。后申请再审，再审认为管理人不具有单方解除权，应予持续履行合同，判令管理人继续履行合同，协助办理交付和过户手续。
2、从共益债的角度主张购房者所支付的购房款为破产企业的共益债，应由破产财产随时清偿
《破产法》第42条第（三）项规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：……（三）因债务人不当得利所产生的债务。”
合同解除后，破产企业重新收回房屋（包括接收了购房者对房屋的装修装饰及其他添置物），其所收取的购房款项和购房者对房屋进行的装修装饰及添置物构成不当得利，合同相对人不当得利的返还请求权有别于破产法第53条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待，而应依据《破产法》第42条第3项的规定认定构成共益债务，由破产企业财产中随时返还。
最高人民法院在（2016）最高法民他93号答复函《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》指出：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”同样的原理，购房者主张返还购房款和装修装饰及其他添置物的成本，亦可视为主张返还破产企业的不当得利，可视为属于共益债务。
此外，《破产法司法解释二》第11条：“人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。因撤销该交易，对于债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务，受让人请求作为共益债务清偿的，人民法院应予支持。”《破产法司法解释二》第36条规定：“出卖人破产，其管理人决定解除所有权保留买卖合同，并依据企业破产法第十七条的规定要求买受人向其交付买卖标的物的，人民法院应予支持。......买受人依法履行合同义务并依据本条第一款将买卖标的物交付出卖人管理人后，买受人已支付价款损失形成的债权作为共益债务清偿。””根据上述司法解释，亦可推出买卖合同被撤销或解除，买受人可主张所应返还的价款为共益债务，应由破产财产中随时清偿。
如最高人民法院（2021）最高法民再194号王君、沈阳佳建置业开发有限公司破产债权确认纠纷民事再审案，双方签订的是《商铺使用权转让合同》，法院认为管理人解除合同后，购房者不能实现合同目的，破产企业无正当事实占有购房款，构成不当得利，属于共益债务，相应的购房款应予退回给购房者。
3、以已出售的房屋属于特定物不属于破产财产为由，请求排除管理人对房屋权属的处理
根据最高人民法院于2002年颁布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（四）（五）（六）项规定：“下列财产不属于破产财产：（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”业主所购买的房屋已经完全支付对价特别是已经交付的房屋，对具体房屋享有法定优先权。
根据上述规定，业主们的房屋已经不属于破产财产，不应作为破产财产进行处理。当然，该《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》虽未失效，但在此文件颁布之后，又颁布了《企业破产法》及其一系列的司法解释和司法指导性文件，对于上述规定是否仍适用，业内有不同的理解。部分法院出于维护社会稳定的需要，直接以此规定为由将已出售房屋排除在破产财产之外。
来源：“一起申报”微信公众号
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